Porez na iznajmljivanje apartmana i boravišna taksa u BiH (Kompletan vodič za 2026)

Kada registrujete svoj apartman ili stan na dan kod nadležne općinske službe, vaša porezna obaveza reguliše se putem Zakona o porezu na dohodak Federacije Bosne i Hercegovine (Službene novine FBiH, br. 10/08, 9/10, 44/11, 7/13 i 65/13).

Iznajmljivanje smještaja turistima i gostima od strane fizičkih lica u poreskom smislu tretira se kao dohodak od imovine i imovinskih prava. Zakonska nominalna stopa poreza iznosi 10%, ali se ne primjenjuje na cjelokupni bruto iznos koji naplatite od gostiju.

Kako glasi matematička formula za obračun?

Zakon iznajmljivačima automatski priznaje 20% normiranih troškova bez potrebe pravdanja računima. Zbog toga se porez od 10% obračunava samo na preostalih 80% prihoda (poreznu osnovicu).

Konkretan primjer iz prakse:

Zamislimo da ste tokom jula u svom apartmanu u Sarajevu, Mostaru ili Bihaću ostvarili ukupan prihod od 2.500 KM (zbir svih rezervacija sa Bookinga, Airbnb-a i direktnih uplata):

• Ukupan prihod od noćenja: 2.500 KM
• Priznati normirani troškovi (20%): 500 KM (ovaj iznos vam zakon automatski odbija za troškove pranja, čišćenja i režija)
• Porezna osnovica (80%): 2.000 KM
• Porez za uplatu (10% na osnovicu): 200 KM

Kao što vidite, na prihod od 2.500 KM plaćate tačno 200 KM poreza, što predstavlja svega 8% ukupne zarade. U poređenju sa evropskim zemljama gdje porezi i doprinosi na turistički smještaj prelaze 20% do 30%, poreski sistem u FBiH je izrazito povoljan za vlasnike smještaja.

Jedna od najvećih olakšica za fizička lica koja iznajmljuju stan na dan jeste institut normiranih rashoda propisan članom 22. Zakona o porezu na dohodak FBiH.

Normirani troškovi su zakonski pretpostavljeni izdaci koje svaki iznajmljivač ima tokom poslovanja, a koji uključuju:

• Utrošak električne energije, vode, plina i interneta koje troše gosti.
• Pranje, peglanje i hemijsko čišćenje posteljine, peškira i zavjesa.
• Sredstva za higijenu, toaletni papir, šampone i deterdžente.
• Amortizaciju i redovno habanje namještaja, aparata i posuđa.

Zašto je ovo velika prednost za iznajmljivače?

Zato što ne morate čuvati račune iz prodavnica, račune za struju niti plaćati knjigovođu da knjiži svaki trošak. Porezna uprava FBiH po sili zakona priznaje 20% odbitka pri svakom podnošenju porezne prijave.

Napomena: Iznajmljivač ima zakonsko pravo da umjesto normiranih troškova dokazuje stvarne troškove ukoliko su oni veći od 20% (npr. ukoliko je imao velika ulaganja u renoviranje), ali u tom slučaju dužan je voditi poslovne knjige po sistemu prostog knjigovodstva. Za više od 95% vlasnika 1 do 5 apartmana, normirani troškovi su daleko jednostavnija i isplativija opcija.

Porezna prijava za dohodak od imovine podnosi se mjesnoj ispostavi Porezne uprave Federacije BiH prema mjestu gdje se nalazi vaša nekretnina (a ne prema mjestu vašeg prebivališta ukoliko živite u drugom gradu ili kantonu).

1. Mjesečna akontacija: Obrazac PIP-1036

Kao iznajmljivač dužni ste podnositi prijavu akontacije poreza na dohodak od imovine:

• Naziv obrasca: Obrazac PIP-1036 (Prijava poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava).
• Rok za predaju: Do 10. u tekućem mjesecu za prihod ostvaren u prethodnom kalendarskom mjesecu (npr. za noćenja u julu, prijava se predaje do 10. augusta).
• Šta se upisuje: Ukupan iznos naplaćenih noćenja u prethodnom mjesecu, automatski se odbija 20% normiranih troškova i upisuje iznos poreza od 10% za uplatu.
• Šta ako niste imali gostiju? U mjesecima van sezone kada nemate ostvarenih prihoda, preporučuje se predati praznu (nultu) prijavu ili pisanim putem obavijestiti Poreznu upravu o privremenom nekorištenju objekta, kako porezni referent ne bi zaduživao fiktivne iznose.

2. Godišnja porezna prijava: Obrazac GPD-1051

Na kraju kalendarske godine, svi građani koji ostvaruju dohodak iz više izvora ili samostalno uplaćuju akontacije poreza podnose godišnju prijavu:

• Naziv obrasca: Obrazac GPD-1051 (Godišnja prijava poreza na dohodak).
• Krajnji rok: Do 31. marta tekuće godine za prethodnu kalendarsku godinu.
• Svrha: U ovom obrascu sabiraju se sve uplaćene mjesečne akontacije tokom godine. Ukoliko ste uredno predavali obrasce PIP-1036 i uplaćivali porez svakog mjeseca, na godišnjoj prijavi nećete imati dodatnih dugovanja.

Uplata poreza na uplatnicu

Uplata se vrši na propisanu uplatnicu javnih prihoda kantona. U polje Vrsta prihoda upisuje se šifra 714113 (porez na dohodak od imovine i imovinskih prava), uz šifru vaše porezne općine i vaš JIB/JMBG.

Pored poreza na dohodak od imovine koji ide u kantonalni budžet, druga zakonska obaveza svakog iznajmljivača jeste naplata i uplata boravišne takse.

Boravišna taksa je namjenski javni prihod koji pripada lokalnim i kantonalnim turističkim zajednicama za promociju turizma i održavanje turističke signalizacije. Naplaćuje se po svakom ostvarenom noćenju.

Kada i kako se uplaćuje boravišna taksa?

U kantonima sa digitalnim sistemom (kao što je Prijava.ba u Kantonu Sarajevo), sistem na kraju svakog mjeseca automatski generiše rekapitulaciju broja noćenja i tačan iznos boravišne takse. Iznajmljivač je dužan uplaćeni novac uplatiti do 15. u mjesecu za prethodni mjesec na račun turističke zajednice.

Savjet: Na platformama Booking.com i Airbnb jasno naznačite u postavkama cijena da li je boravišna taksa uključena u prikazanu cijenu noćenja ili se naplaćuje na licu mjesta u gotovini. Većina iznajmljivača u BiH radije uračunava boravišnu taksu u ukupnu cijenu kako gosti ne bi imali neprijatan osjećaj dodatnog plaćanja po dolasku.

Među vlasnicima apartmana u BiH postoji mnogo strahova oko kupovine skupe fiskalne opreme i ulaska u PDV sistem. Razjasnimo činjenice prema važećim zakonima:

Da li vam je potrebna fiskalna kasa?

NE, ukoliko ste registrovani kao fizičko lice koje pruža ugostiteljske usluge u domaćinstvu (stan na dan ili sobe) i porez plaćate po osnovu dohotka od imovine.

Prema članu 5. Zakona o fiskalnim sistemima Federacije BiH, fizička lica koja obavljaju djelatnost iznajmljivanja nekretnina i plaćaju porez na dohodak od imovine izuzeta su od obaveze evidentiranja prometa preko fiskalnog uređaja (fiskalne kase).

Umjesto fiskalnog računa, gostu na zahtjev izdajete:

• Pisani račun (iz bloka računa / paragon bloka) ili digitalno kreiran račun.
• Račun mora sadržavati vaše ime, adresu objekta, vaš JIB, broj općinskog rješenja o kategorizaciji, datum boravka, broj noćenja i ukupan naplaćeni iznos.

Kada se ulazi u sistem PDV-a u BiH?

U Bosni i Hercegovini sistemom poreza na dodatu vrijednost (PDV) upravlja Uprava za indirektno oporezivanje (UIO BiH). Zakonski prag za obaveznu registraciju u sistem PDV-a nedavno je podignut sa 50.000 KM na 100.000 KM godišnjeg prometa.

To znači:

• Dok god vaš ukupan promet od svih smještajnih jedinica u toku kalendarske godine ne pređe 100.000 KM, niste u sistemu PDV-a i ne obračunavate 17% PDV-a gostima.
• Za veliku većinu iznajmljivača sa jednim, dva ili tri apartmana (gdje je godišnji promet najčešće između 15.000 KM i 45.000 KM), poslovanje ostaje potpuno izvan PDV sistema, što značajno pojednostavljuje vođenje posla.

Ukoliko posjedujete nekretnine u oba entiteta (npr. apartman u Sarajevu i vikendicu na Jahorini ili stan u Trebinju), važno je znati da se modeli oporezivanja privatnog smještaja značajno razlikuju između FBiH i Republike Srpske.

Dok FBiH oporezuje stvarni prihod po stopi od 8% (što znači da u mjesecima bez gostiju ne plaćate porez), Republika Srpska nudi paušal po krevetu koji je administrativno vrlo jednostavan, ali se plaća fiksno bez obzira na popunjenost.

Najveći problem s kojim se iznajmljivači susreću na kraju svakog mjeseca jeste nesređena finansijska evidencija. Kada uplate stižu iz različitih izvora (Booking.com virtuelne kartice, Airbnb uplate na devizni račun, gotovina na licu mjesta i direktne uplate na tekući račun), sabiranje tačnih iznosa za obrazac PIP-1036 pretvara se u mukotrpan posao pun grešaka.

Upravo zato je Azure Booking osmišljen kao centralno rješenje za vlasnike apartmana u BiH:

Povežite svoje poslovanje na Azure Booking, poslujte 100% legalno i mirno, a ušteđeni novac od provizija uložite u opremanje i proširenje svojih smještajnih kapaciteta.